Мы оказываем широкий спектр услуг, связанных с земельными отношениями.
Не редко земельные вопросы идут бок о бок с наследственными делами, бракоразводными процессами, корпоративными спорами и т.п.
Достаточно часто мы оказываем помощь при взаимодействии с различными экспертами (кадастровые инженеры, оценщики, экологи и т.д.), с нотариусами.
Одним из распространенных видов услуг является представительство интересов в различных государственных органах.
В последнее время земельные отношения стали предметом пристального внимания правоохранительных органов. Мы готовы рекомендовать компетентных в этой области адвокатов.
Стоимость наших услуг, как правило, определяется исходя из цены спора. В зависимости от сложности дела, наше вознаграждение может колебаться от 5 до 15 процентов цены спора или сделки.
Более точно сумму вознаграждения можно определить только по итогам первой консультации и первичной оценки представленных клиентом документов.
При этом, небольшая сумма за первую консультацию оплачивается сразу и затем, в случае заключения договора, данная сумма вычитается из вознаграждения.
В ряде случаев нашим клиентам может быть предложена почасовая форма оплаты, когда каждые неделю-две с клиентом согласовывается план работ и, исходя из наших почасовых ставок, формируется бюджет на соответствующий период.
Подготовка самого текста договора купли-продажи дома или земельного участка, как правило, составляет только часть дела, и то, после того, как будут согласованы существенные условия сделки, например, будет ли аванс, как будут происходить денежные расчеты, какой состав имущества передается покупателю, какие недостатки имеются у передаваемой вещи (важно для продавца, чтобы в последствии со стороны покупателя не было претензий и требований вернуть часть уплаченных денег) и т.п.
Кроме того, очень часто приходится проводить проверку «юридической чистоты» соответствующих объектов недвижимости, в частности, проверять соблюдение законодательства при совершении сделок, в результате которых объект получен продавцом, иначе впоследствии какие-либо старые сделки могут быть признаны недействительными и покупатель может лишиться данного объекта.
Так, например, при проведении проверки «юридической чистоты» предлагаемого к продаже объекта недвижимости было установлено, что продаваемый дом получен собственником от своего мужа по договору дарения, а муж получил дом от своего отца тоже по договору дарения, но этот договор дарения был подписан со стороны дарителя по доверенности на следующий день после смерти дарителя. Можно ли назвать в такой ситуации право собственности продавца бесспорным, а планируемую сделку лишенной рисков? Наверное, нет. Повлияют ли подобные обстоятельства на цену сделки, если покупатель захочет ее продолжать? Безусловно. Стоит ли делать такую проверку? Конечно, если стоимость приобретаемого объекта недвижимости является существенной.
Споры, связанные с участием в садоводческих товариществах и иных аналогичных объединениях граждан и организаций
Одна из самых распространенных категорий земельных споров.
Самоуправство органов управления садовым товариществами давно стало обычным делом. И с этим приходится бороться и на собраниях, и в суде, и в правоохранительных органах.
Причем, запрет на въезд, отключение электричества, исключение из членов товарищества, - к каким только ухищрениям не прибегают эти «чиновники» от садовых и иных товариществ.
Обычно основная масса членов товарищества инертна и не участвует активно в управлении деятельностью товарищества. Максимум - поговорить на собрании.
Привыкнув к пассивности большинства членов товарищества, многие управленцы начинают чувствовать себя «хозяевами» в товариществе. И пошло-поехало!
Остановить такой напор могут только суд или правоохранительные органы.
Обращение в правоохранительные органы редко дает положительные результаты.
Несмотря на то, что многие действия, совершаемые управленцами товариществ, подпадают по действие уголовного или административного законодательства (самоуправство, например), правоохранительные органы очень неохотно занимаются соответствующими проверками. Возможно, что из-за нехватки сотрудников. Согласно недавним публикациям в средствах массовой информации некомплект участковых в Московском регионе составляет 60-70 процентов.
С судами тоже не все гладко. Суды загружены. Дела рассматриваются по многу месяцев. Кроме того, дополнительные сложности создают разрозненные правовые акты, относящиеся к различным организационно-правовым формам деятельности садовых, дачных, коттеджных объединений граждан (кооперативы, дачные товарищества, товарищества собственников недвижимости, ассоциации и т.п.).
Суды зачастую не понимают, как разрешать многочисленные противоречия и восполнять многочисленные пробелы в законодательном регулировании деятельности таких объединений.
Приходится в помощь суду подбирать судебную практику по аналогичным спорам, публикации в средствах массовой информации, научных журналах и т.п.
Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из сделок и дела о признании недействительными сделок с объектами недвижимого имущества
Данная категория споров, как правило, связана с недобросовестностью одной из сторон сделки, например, продавец скрыл от покупателя недостатки дома, подрядчик нарушил технологию производства строительно-монтажных работ, арендатор испортил оборудование в арендуемом доме.
Так, например, один из наших клиентов приобрел дом за нескольку сотен миллионов. После начала ремонта выяснилось, что дом построен с такими нарушениями, что его эксплуатация может привести к обрушению конструкций, а непродуманная система влагозащиты в доме, находящемся в непосредственной близости от воды, привела к распространению плесени.
В итоге, - иск к продавцу о признании сделки недействительной в связи с наличием у покупателя заблуждения относительно существенных условий сделки и, как последствие недействительности сделки, - приведение сторон в первоначальное положение.
Нередко подобные споры переходят из разряда судебных в разряд уголовных, если обман покупателя осуществлялся продавцом умышленно.
К сожалению, в последнее время наметилась тенденция обращения в суд прокуратуры с исками о признания недействительными сделок в области земельных отношений, совершенных много лет назад. Часто такие иски сопровождаются уголовными делами.
Так, например, Таганским районным судом Москвы в 2022 году вынесено решение о признании недействительным (ничтожным) инвестиционного договора на строительство коттеджного поселка в новой Москве и обращение всего построенного в доход государства. Инвесторами по соответствующему договору были, в том числе, физические лица. В отношении инвесторов – юридических лиц возбуждено уголовное дело.
Есть еще много примеров. Подмосковье, Пятигорск, Челябинск, Бурятия.
В настоящее время Конституционным Судом РФ по запросу Краснодарского краевого суда рассматривается вопрос о применимости к таким требованиям прокуратуры сроков исковой давности.
Мы будем следить за развитием событий.
Наверное, пока наиболее распространенными в этой категории являются споры о праве собственности в связи с наложением границ.
Со временем все границы будут определены и такие споры прекратятся, но сейчас они часты.
Другая распространенная категория споров о праве собственности, это споры о праве собственности на самовольную постройку.
Практика по этой категории споров постепенно меняется. Если еще несколько лет назад суды достаточно просто принимали решение о сносе жилых строений, построенных без разрешительной документации, то в последнее время все больше и больше принимается решений о признании права собственности на такие строения самовольные строения. Главное, что бы технические решения, использованные при строительстве, не создавали угрозу безопасности окружающих.
Как и в отношении споров, связанных с наложением границ, споры о самовольных постройках требует проведения специальных экспертиз (землеустроительных, технических, строительных и т.п.), то связано со значительными материальными расходами и затратами времени.
Отдельно следует рассказать о вопросах, связанных с оформлением права собственности на гаражи («дачной» и «гаражной» амнистии).
Норма, позволяющая регистрировать права на здания и сооружения общего пользования садовых некоммерческих товариществ и ставить их на кадастровый учет по упрощенной схеме, действовала до 1 января 2024 года.
«Дачная амнистия» для СНТ будет продлена до 1 марта 2031 года. Закон принят. Ожидается подписания его президентом.
Речь идет о постройках, возведенных до 2004 года. Это, например, гаражи, склады, посты охраны и так далее. Норма, позволяющая регистрировать их и ставить на кадастровый учет по упрощенной схеме, действовала до 1 января 2024 года.
«Гаражная амнистия» — это упрощенный порядок оформления права собственности на землю под гаражом. Собственник гаража получает эту землю бесплатно, он не выкупает ее у государства или муниципалитета, а просто оформляет на свое имя или становится арендатором.
«Гаражная амнистия» действует по 1 сентября 2026 года.